千種区で税理士をしております榊原輝重です。

今回は私が第6号のメルマガをお送りします。

先週は春だというのに雪が降って寒かったですね。

皆さまはいかがお過ごしでしょうか。

さて27年1月より改正された相続税が始まっています。

今までは「関係がない」そう思っていた方も税金がかかってくるかもしれません。

私たち税理士事務所にもそういったご相談や問い合わせが舞い込んでいます。

今回ご紹介するのは、不動産管理会社を作って相続財産を減らし、財産承継を進めた事例です。

年齢が65歳になる方からご相談がありました。

現在テナントをふたつ、マンションをひとつ所有して不動産所得を得ているのですが、個人の所得は減らしたい、相続税の対策をしたいということでした。

家督を継がれる方は決まっているのですが、サラリーマンで、直接のご子息ではないとのこと。

つまりその方がなくなっても相続人になることはありません。この場合では課税はとんでもないことになります。対策が急務となります。

今回ご提案したのは、不動産管理会社を使って不動産を移転し個人の所得を減らし、ご子息へ財産移転を図る方法です。

ポイントは次の4つです。

①　建物を会社に譲渡する

②　土地はそのまま所有する

③　不動産の収益は転貸方式を採用する

④　会社の代表は家督を継ぐ方が就任する

①　建物を会社に譲渡する

通常不動産を売買すると譲渡益が出て課税されますが、今回は同族会社への譲渡となりますので所得税が出ない範囲の価格を設定して売却することができました。

②　土地はそのまま所有する

土地も売却したいところですが、建物とは違って課税がされます。ただ上の建物が会社名義になることで不動産評価が「自用地」から「貸付地」となり、借地権割合分だけ評価が下がります。

そして同族会社への貸借とはいえ権利金は支払わなければなりません。しかし「無償返還の届出」を税務署へ出すことにより認定課税をされないようにし、評価が20％下がりました。

③　不動産の収益は転貸方式を採用する

今までは個人に入ってきた賃料収益は会社に入り、土地の賃料を会社から個人へ支払います。新たに個人と会社で賃貸借契約を結ぶのですが、ここも税法上課税されない価格での契約とし、個人の所得を大幅に圧縮することにしました。

④　会社の代表は家督を継ぐ方が就任する

まず会社が事業継続することで、消費税が2年免税となりました。そして家督を継ぐ方が社長となり、管理業務を中心として行っていただけることになり、役員報酬を支払うことになりました。役員報酬は給与所得ですので全部に税金がかかるわけではありません。およそ35％程度は給与税額控除といって非課税枠がありますのでその分が節税となります。このことで個人の所得を減らし将来の相続財産になるものを減らし、さらに財産相続を進めると、一石二鳥ならぬ一石三鳥となりました。

これらを行うことで個人の所得税、消費税、そして相続税、合計でなんと2,000万円超の節税を行うことができたのです。

近い将来に養子縁組を結ぶこともお勧めいたしました。

ただ、形を整えればよいというわけではありません。

今後も実務上の取り扱いや細かい部分での押さえは必要です。

そこに専門家集団がかかわる意味があると思います。

今回のスキームでは税理士だけではなく、司法書士や不動産仲介者と連携して行いました。

151会は税理士、司法書士、不動産鑑定士、弁護士、行政書士などと連携を組み、士業のワンストップサービスを実現しており、お客様のお悩みを一度に解決することができます。

もしお近くに個人で不動産を所有しテナント収益を得ている方がいらしたら、こう聞いてみてください。

「節税と相続対策を同時にしたいと思いませんか」

もし「YES」とお答えいただいたなら、その方にとっては朗報です。ぜひ151会の会員までお問い合わせください。